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　　2020年1月1日，经济技术开发区美景小区一区大厦业主委员会与某甲公司签订《大厦物业服务委托合同》，约定：大厦业主委员会将大厦物业委托某甲公司做管理，期限自2020年1月1日至2024年12月31日;物业服务费按建筑面积计算，物业服务费为每月每平方米：4-6层普通住户暂定按1.0元收取/平方(包括未装修住人的房屋)1-3层商业部分按1.5元收取/平方;物业服务费一年交纳二次，但逾期缴纳每日要收千分之五的违约金，上半年缴费时间为1月15日前，下半年缴费时间为6月15日前;合同中还对另外的事项进行了约定｡ 合同签订后，某甲公司为大厦进行了物业服务｡

　　2019年年底，董某1购买案涉房屋,2020年1月1日董某1开始偿还房屋贷款｡

　　一审法院认为，大厦业主委员会与某甲公司签订《大厦物业服务委托合同》，系当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效｡ 董某1系大厦的业主，上述合同对董某1具有约束力｡ 某甲公司依约提供了物业服务，董某1应当依约支付物业费｡ 董某1提交的水电费用量明细表，能够证明案涉房屋自2020年1月起至2022年12月止，房屋用水、用电量为0，该期间房屋处于空置状态，根据《山东省物业服务收费管理办法》第十七条规定,2020年1月起至2022年12月期间物业服务费按0.6元/平方米/月(1元/平方米/月60%)计算，更为合理，而2023年1月至2024年12月期间物业费按照1元/平方米/月计算为宜｡ 故董某1应支付某甲公司2020年1月1日至2022年12月31日的物业费3603.3元(0.6元/平方米/月166.82平方米36个月),2023年1月1日至2024年12月31日的物业费4003.68元(1元/平方米/月166.82平方米24个月)，物业费合计7606.98元｡ 合同约定物业费每年交纳二次，上半年物业费缴费时间为1月15日前，下半年缴费时间为6月15日前，合同约定逾期支付物业服务费则需按每日千分之五支付违约金，该违约金计算标准过分高于某甲公司的实际损失，应当依照《中华人民共和国民法典》第五百八十五条之规定，适当减少为以欠付款项为基数，按照某某银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍分段计算为宜｡ 综上所述，某甲公司诉讼请求中的合理部分，一审法院予以支持｡

　　一审判决：董某1于判决生效之日起十日内支付某某物业服务有限公司2020年1月1日至2024年12月31日的物业费7606.98元，并支付逾期付款违约金(其中以600.55元为基数，自2020年1月16日起;以600.55元为基数，自2020年6月16日起;以600.55元为基数，自2021年1月16日起;以600.55元为基数，自2021年6月16日起;以600.55元为基数，自2022年1月16日起;以600.55元为基数，自2022年6月16日起;以1000.92元为基数，自2023年1月16日起;以1000.92元为基数，自2023年6月16日起;以1000.92元为基数，自2024年1月16日起;以1000.92元为基数，自2024年6月16日起;以上均计算至实际履行之日止，按照某某银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算)｡

　　一审判决后，某甲公司上诉请求：撤销一审判决，改判董某1支付2020年1月1日至2024年12月31日的物业服务费10009元，支付逾期付款违约金(其中1000.92元自2020年1月16日起,1000.92元自2020年6月16日起,1000.92元自2021年1月16日起,1000.92元自2021年6月16日起,1000.92元自2022年1月16日起,1000.92元自2022年6月16日起,1000.92元自2023年1月16日起,1000.92元自2023年6月16日起,1000.92元自2024年1月16日起,1000.92元自2024年6月16日起均计算至实际履行之日止按照某某银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算的利息)｡ 事实和理由：一、一审法院根据《山东省物业服务收费管理办法》第十七条规定，将董某12020年1月至2022年12月期间的物业服务费以空置房标准按0.6元/平方米/月(1元/平方米/月60%)计算，属于认定事实、适用法律错误｡ 《山东省物业服务收费管理办法》第十七条规定“普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收;办理空置的程序和具体减收比例由设区的市、县(市、区)人民政府价格主管部门会同物业主管部门规定，但收取的费用最高不允许超出60%｡ ”威价发(2018)59号对上述物业服务收费有关政策进行了明确，第二条第二款规定，“普通住宅前期物业服务过程中，房屋空置6个月及以上的，由业主或物业使用人向物业服务企业提前提出书面告知，空置结束后，若房屋未开通水电或者开通水电后连续6个月用水量低于1立方米且用电量小于3千瓦时，由业主提供其有关的资料，经物业服务企业确认后，其物业公共服务费按不超过应交物业公共服务费的60%收取｡ ”适用上述条款需同时满足四个条件：第一，需为普通住宅;第二，新房交付;第三，系前期物业服务过程中;第四，房屋空置6个月及以上，且应提前书面告知某乙公司且及时提供水电费明细，经过物业服务企业确认｡ 案涉房屋并不符合上述条件，不能适用上述规定：第一，普惠大厦的物业类型是商业并非普通住宅｡ 第二，普惠大厦2001年即竣工验收通过，董某1的房屋系二手房，并非新房｡ 第三，某甲公司的物业服务不属于前期物业服务｡ 某甲公司系由普惠大厦业委会委托按照双方并签订《普惠大厦物业服务委托合同》进行物业服务，并非受开发商委托基于前期物业服务合同进行物业服务｡ 第四，董某1从未在某甲公司催收时提出房屋空置或者提供对应材料证实房屋符合空置房减免物业费的条件｡ 在董某1不符合前期物业服务期间空置房减免物业费条件的情况下，董某1主张减免物业费没有事实和法律依据，不应被支持｡ 二、董某1应当按照《普惠大厦物业服务委托合同》约定的1元/平方米/月计算并给付物业服务费｡ 《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费｡ 物业服务人已经按照约定和有关法律法规提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费｡ 本案中，普惠大厦业主委员会与某甲公司签订《普惠大厦物业服务委托合同》第六条第一项明确约定，物业服务费的计算标准为：4-6层普通住户暂定按每月每平方米1.0元计收,1-3层商业部分按每月每平方米1.5元计收，并未约定空置可以减免物业费｡ 某甲企业来提供的服务并非针对某个业主，而是对于普惠大厦整体进行服务，包括公共设施的维护、公共卫生、停车管理、秩序管理等，某甲公司已履行了合同约定的服务义务，董某1要求以空置房标准减免物业费无法律和合同依据｡ 三、董某1连续5年拒交物业服务费属于严重的违约行为｡ 董某1一方面严重违约，另一方面又主张按照空置房的标准计算物业服务费，若得到支持，其他业主将会效仿，不利于物业费的收取，长此以往物业服务会陷入恶性循环，最终将严重损害业主的整体利益｡ 四、《山东省物业服务收费管理办法》第十七条对空置房减免物业费规定了严格的适用条件，若随意扩大该条款的适合使用的范围，将极度影响整个物业行业的健康发展｡ 《山东省物业服务收费管理办法》第十七条之所以适用于前期物业服务期间，是因为前期物业服务合同是开发商与前期物业服务企业签订，物业服务费的标准未体现业主的意志，故为了平衡各方的利益、维护业主的权利，制定了该条款，该条款仅适用于前期物业服务过程中｡ 而与业主委员会签订物业服务合同的物业服务企业是经业主大会选聘，物业服务企业在与业主委员会签订物业服务合同之前，会根据所管理的物业情况对物业服务费进行测算，若需要对空置房减免物业服务费，必然会在签订合同时有所预计并在合同中明确约定｡ 物业服务合同条款是业主委员会与物业服务企业平等协商的结果，体现了业主的整体利益，未经对方同意，不得单方变更合同条款｡ 故随意调整物业费的收取标准，一方面违反了诚实信用原则，另一方面极度影响了物业服务企业的利益，进而影响物业服务的品质，最后导致恶性循环，不利于整个行业的健康发展，也违背了《山东省物业服务收费管理办法》的宗旨和本意。

　　董某1辩称，案涉房屋是普通住宅，某甲公司收取的物业费过高，且房屋空置期间某甲公司不应收取物业费｡ 某甲公司关于设施、绿化以及服务的承诺均未兑现｡ 董某1买房的时候没有某乙公司，后期由某甲企业来提供物业服务未提前通知董某1。

　　二审认为，本案的争议焦点为：董某1支付物业服务费的标准应如何认定｡ 《山东省物业服务收费管理办法》第十七条规定，普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收;办理空置的程序和具体减收比例由设区的市、县(市、区)人民政府价格主管部门会同物业主管部门规定，但收取的费用最高不允许超出百分之六十｡ 其他物业交付后空置六个月以上的，其物业公共服务费收费标准由物业服务企业与业主或者物业使用人另行约定｡ 首先，关于案涉房子是不是属于普通住宅，根据《山东省发展和改革委员会关于普通住宅界定标准问题的复函》(鲁发改价格函2019162号)，普通住宅是指除独栋、双拼、联排等各类别墅之外的住宅。案涉房屋虽然属于商业公寓，但并非别墅，且案涉房屋位于**大厦**层**区域，房屋的实际用途为居住，而非用于商业经营，故应当认定案涉房屋属于普通住宅｡ 其次，二手房业主与新房业主均属于基于物业服务合同关系享有相应权利和义务的业主，应当具有同等的权利和义务，在物业服务收费标准方面不应有所区别，董某1系二手房业主不影响其享受物业服务费减免政策｡ 再次，虽然《山东省物业服务收费管理办法》第十七条主要是针对前期物业服务，某甲公司的物业服务不属于前期物业服务，但案涉《大厦物业服务委托合同》并未对空置房的物业服务费收取标准作出约定，且空置房客观上对物业服务资源占用相对较少，故可以参照适用上述规定减免空置房的物业服务费。最后，关于董某1未向某甲公司提前书面告知房屋空置的问题，二审认为，对办理空置作出程序要求的最大的目的是规范相应的流程，不能排除业主实际应当享有空置房屋物业服务费减免的权利｡本案中，董某1提交的水电用量明细显示2020年1月至2022年12月期间用水、用电量为零，且某甲公司对证据真实性无异议，故案涉房屋符合空置房减免物业服务费的条件，不能仅以董某1未提前向某甲公司书面告知即排除其应当享有的权利，一审法院认定董某1房屋空置期间物业服务费按60%收取并无不当｡

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